sexta-feira, 28 de novembro de 2014

LANÇAMENTO EM SUZANO - MCMV


"BREVE LANÇAMENTO"

GRANDE DIFERENCIAL PARA UM PRODUTO POPULAR COM INCENTIVO DO PROJETO MINHA CASA, MINHA VIDA!

VAGA DE GARAGEM COBERTA!! - VENHA VER O APARTAMENTO DECORADO E ENTENDER COMO FUNCIONA A POLÍTICA DE ATENDIMENTO E VENDA DA MRV (TEM UM GRANDE DIFERENCIAL TAMBÉM NA FORMA DE PAGAMENTO).

quinta-feira, 27 de novembro de 2014

MINHA CASA MINHA VIDA, valores e taxas de juros.

O Programa Minha Casa Minha Vida – Programa MCMV – Utiliza os recursos FAR é um programa gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela CAIXA com base nas diretrizes determinadas pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que consiste em aquisição de terreno e construção ou requalificação de imóveis contratados que depois de concluídos são alienados às famílias que possuem renda familiar mensal de até R$ 1.600,00 (para o qual o valor de subsídio é de R$25.000,00, de R$1.601,00 até R$3.275,00 o valor do subsídio cai gradativamente).

Contempla também a aquisição de terreno e produção de empreendimentos habitacionais vinculados a intervenções inseridas no PAC, para reassentamento, remanejamento ou substituição de unidades habitacionais, atendendo as famílias provenientes da área de intervenção, admitindo-se renda familiar mensal de até R$ 3.275,00, teto máximo para liberação de subsídio.

Vale acrescentar que atualmente o BANCO DO BRASIL, também faz financiamentos nos termos e condições deste projeto.

Entenda a faixa as faixas: RENDA MENSAL X TAXA DE JUROS CORRESPONDENTE.


Renda Familiar

Com mais de 36 meses de FGTS

Sem o tempo mínimo de FGTS

Até R$1.600,00

Até 4,59% de juros a.a. (média de 0,37% a.m.),

5,00% de juros a.a. (média de 0,40% a.m.),

De R$1.601,00 à R$3.275,00

5,64% de juros a.a. (média de 0,46% a.m.).

6,17% de juros a.a. (média de 0,50% a.m.),

De R$3.276,00 à R$5.000,00

6,87% de juros a.a. (média de 0,55% a.m.),

7,40% de juros a.a. (média de 0,60 a.m.),

E quem ganha acima de R$ 5 mil por mês?

O caminho é procurar um financiamento que tenha as menores taxas de juros, pois as parcelas e o valor que você pagará ao financiar seu imóvel também diminuirão. Normalmente, é a Caixa que tem a melhor proposta, mas não custa pesquisar em outros bancos antes de tomar a sua decisão!

Veja no quadro abaixo o valor máximo do imóvel para se enquadrar no projeto Minha Casa, Minha vida:


Se você mora em;

O valor máximo do imóvel é

Regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro ou Distrito Federal:

R$190 mil

Cidades com mais de 1 (um) milhão de habitantes, capitais dos outros estados e cidades que fazem limite com elas, o valor é de:

R$170 mil

Cidades com 250 mil habitantes, até 999 mil, o valor será de:

R$145 mil

Nas cidades de 50 a 249 mil habitantes:

R$115 mil

Nas demais cidades

R$90 mil




















Disposições legais:

As diretrizes gerais para aquisição e alienação dos imóveis do Programa MCMV – Recursos FAR estão definidos nas seguintes Portarias do Ministério das Cidades:
- Portaria nº 168, de 12.04.13 – para atuação nas capitais estaduais e respectivas regiões metropolitanas, quando existentes, nas regiões metropolitanas de Campinas/SP e Baixada Santista/SP, nos municípios limítrofes à Teresina/PI e que pertençam à respectiva Região Integrada de Desenvolvimento - RIDE, no Distrito Federal e nos municípios com população igual ou superior a 50.000 habitantes e municípios enquadrados no item 4.1, Anexo I, da Portaria.
- Portaria nº 363, de 12.08.13 – para atuação dos demais municípios com população inferior a 50.000 habitantes.

Fonte: pesquisa particular e site da CAIXA (www.caixa.gov.br).

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.OS REFLEXOS JURÍDICOS DA LEI DO CONSUMIDOR E DA LEI DE INCORPORAÇÃO.


A incorporação pelo sistema “preço fechado”, dentro da nossa legislação é bastante complexo, posto que mantém os ônus da incorporação pelo sistema “por administração” (também chamado a “preço de custo”), somado com as responsabilidades empresariais.

Os atuais Contratos de Promessa de Compra e Venda do mercado são bem elaborados e possuem todas as cláusulas necessárias e úteis à defesa das Construtoras e das Incorporadoras, contudo, é oportuno repassar algumas considerações sobre os reflexos jurídicos de algumas cláusulas dos contratos, sob a ótica do consumidor, senão vejamos:

Documentos que devem integrar o contrato.

A cópia da Convenção de Condomínio (ou da minuta registrada) é peça que deve ser rubricada pelo adquirente da unidade e compor o rol de documentos da Promessa de Compra e Venda, mesmo sendo certo que há a presunção legal de que o consumidor a conheça por ser parte integrante dos documentos apresentados no cartório imobiliário quando do registro da incorporação.

Já o projeto e o memorial descritivo são obrigatórios por força do parág. 1. do artigo 48, da lei 4.591/64, que estabelece:

“O projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato”.

Da visitação às obras - Comissão de Representantes

Ainda que se trate de Incorporação por "preço fechado" deve ser observado o artigo 19, também da Lei 4591/64, sendo ineficazes as cláusulas que visem alterar disposições legais.
Não se pode deixar de convocar a Assembléia Geral de condôminos para eleição da Comissão de Representantes, mesmo quando se tratar de incorporação em que o regime seja o de empreitada ou “preço fechado”.

Embora pareça inócuo e sem finalidade a eleição de uma Comissão de Representantes de condôminos quando a obra tem preço certo, reajustes prefixados e memorial descritivo, é certo que a lei 4.591/64 estabeleceu que é função da Comissão de Representantes acompanhar a obra, a integral obediência à planta e ao memorial descritivo.

Diz o artigo 55 parág. 3. lei 4.591/64:

“Nos contratos de construção por empreitada a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e obediência ao projeto e às especificações, exercendo as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes; a fiscalizadora da construção”.

Assim, é importante registrar que os condôminos de um prédio têm pleno direito ao acesso a nome e endereço dos demais condôminos para, sendo de seu interesse, convocá-los para uma assembléia geral que elegerá os membros da Comissão de Representantes.

Da multa contratual

É preciso ficar muito atento às repercussões jurídicas que emanam do Código de Defesa do Consumidor, mesmo porque as situações tipo nem sempre são claramente definidas.

Art 1o O presente Código estabelece normas de proteção e defesa do consumidor, de ordem pública e interesse social, nos termos dos arts. 5o, inciso XXXII, 170, inciso V, da Constituição Federal e art. 48 de suas Disposições Transitórias.

Importante observar que o Código do Consumidor tem uma conotação formal que o diferencia das demais leis ordinárias, nasceu de uma garantia constitucional. (art. 5. XXXII da Constituição Federal). Assim, será discutível sua revogação por outra lei ordinária, posto que será esta ofensiva à CF. Naturalmente que a expressão revogação é diferente de alteração.

Sendo o Código de Defesa do Consumidor uma norma de Ordem Pública e Interesse Social, tornam-se inegociáveis pelas partes, quaisquer de seus termos quando não prevista expressamente esta hipótese em alguns de seus artigos.

Implica dizer que o instituto legal supera o interesse individual e portanto os direitos outorgados pelo CDC não são disponíveis ou negociáveis.

Por Exemplo: Não terá validade a renúncia de qualquer dos direitos que a lei estabelece e mais, as eventuais cláusulas contratuais que possam ensejar a burla de qualquer de seus artigos, são consideradas inexistentes:

Logo, se for pactuada uma multa de mora além do percentual permitido ela se torna nula e não haverá qualquer multa.

No caso do contrato sob estudo a multa de mora está dentro da realidade legal, mas, a multa por inadimplemento tem todas as condições para ser considerada abusiva, porque as penalidades decorrentes são várias, embora com a mesma origem.

Outro aspecto que deve ser observado é a hipótese do contrato de Incorporação a “preço fechado” dispor sobre prazo para a devolução do valor pago, de forma parcelada, no caso de rescisão do contrato ou inadimplemento do Consumidor.

Deve haver um certo equilíbrio entre as relações de consumo. Se não há outra penalidade para o comprador é perfeitamente possível tal cláusula, desde que seja dentro de um período curto, (não mais que o prazo normal de venda de um produto similar, ao preço de mercado).

O que não é correto é o incorporador estabelecer esta penalidade entre outras, por exemplo o reembolso dos custos irrecuperáveis. A jurisprudência é pacífica; o empresário pode repassar aos seus clientes o custo do empreendimento, mas não pode repassar o risco do negócio.

Juros contratuais ou legais

É realmente perigosa a cláusula que impõe juros de produto não entregue, como é o caso de unidade imóvel em construção.

Os juros, em qualquer hipótese guardam sintonia com a compensação do capital investido (compensatório) ou do capital que deveria ser recebido e não o foi, (moratório).

Pouco importa se os juros nestas figuras são juros contratuais ou legais, o que importa é saber que a sua incidência exige um parâmetro de investimento do credor para que sobre este investimento possa ser aplicado.

O que não se concebe é a possibilidade de alguém cobrar juros sobre um valor não investido, não gasto, não despendido. E mais, sobre o valor de um bem não construído, não entregue.

No caso do imóvel em construção a cobrança de juros sobre o montante do negócio tem toda a característica de um ardil, de um meio de mascarar a realidade do preço, induzindo o comprador a imaginar um preço quando, na verdade, ao receber o imóvel, este estaria em torno de 30% a 50% mais caro.

Mas, o mais importante é observar que o construtor não investiu a totalidade daquele valor na obra e, ainda que o tivesse feito estaria sendo remunerado sem causa.

A situação é absolutamente clara sob este enfoque e demonstra haver um enriquecimento sem causa.

Na melhor das hipóteses, ficará inquestionável que o incorporador inseriu no contrato de promessa de compra e venda a cláusula de juros apenas para alterar o preço do imóvel, de forma sutil e não notável pelo comprador, vez que não há capital a remunerar.

O Código do Consumidor dispõe:

SÃO DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR

Artigo 6.
III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta da quantidade, características, composição e PREÇO;

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como práticas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos ou serviços;

V - a modificação nas cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou a sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

Da prescrição contratual ou alteração de disposições legais.

A garantia da obra e dos bens que a guarnecem, serão sempre nos limites da lei e prevalecerá também contra o Incorporador, independente de disposições contratuais que o eximam de responsabilidade ou remeta o consumidor diretamente contra o fornecedor ou fabricante do produto.

Também a prescrição ou decadência do direito de reclamar por vício na relação de consumo é aquela prevista na lei e não tem valor a disposição contratual. No caso, muitos dos contratos existentes no mercado contêm cláusulas que subvertem a interpretação jurisprudencial dominante e deixam transparecer um certo abuso, por tratar-se de contrato de adesão.

O Código de Defesa do Consumidor define as cláusulas abusivas.

DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS

Artigo 51
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

III - Transfiram responsabilidades a terceiros;

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade:

Parágrafo primeiro:

Presume-se exagerada , entre outros casos, a vantagem que:

I - Ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II - Restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

O artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor define expressamente o fornecedor:

Art. 3o Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Art. 12o O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Neste artigo impõe-se a responsabilidade de indenização pelo construtor dos danos que o bem causar, independente de culpa.

Exemplo: A instalação elétrica pegou fogo e queimou os demais pertences do consumidor, o Construtor não tem culpa, a falha é do fabricante de fios, ou da empresa que executou o projeto elétrico e não dimensionou corretamente a distribuição de energia, não importa, o construtor responde e indeniza o consumidor, depois, querendo, pela via do direito inserto na legislação civil, poderá buscar o seu direito de regresso.

Artigo 12 - § 1o O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - sua apresentação;

II - o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III - a época em que foi colocado em circulação;

§ 2o O produto não é considerado defeituoso pelo fato de outro de melhor qualidade ter sido colocado no mercado.

§ 3o O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar:

I - que não colocou o produto no mercado;

II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste;

III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

É oportuno observar que a lei não cogita da necessidade do consumidor provar que a responsabilidade de indenização seria do construtor. Ou seja, há a presunção legal de culpa do construtor. Basta que o consumidor prove o evento danoso e a compra do bem ou produto.

Se for o caso o construtor é que terá a incumbência de provar que a culpa pelo evento danoso fora do consumidor.

Finalmente, é importante registrar que os consumidores, em várias das situações comentadas, poderão obter revisão de seus contratos, ou mesmo reaver os valores correspondentes aos seus danos, via entidades de defesa do consumidor, Ministério Público ou Juizados Especiais. E isso sem despesas processuais ou honorários advocatícios.

Multa ou indenização ao comprador pela entrega do imóvel fora do prazo.

O comprador de imóvel em construção tem direito de receber multa ou indenização quando consta um determinado prazo de entrega do imóvel e o construtor não o entrega conforme prometido.

Quando se trata de multa contratual o valor já está previsto e não haverá grande discussão sobre a definição do prejuízo do consumidor, todavia, quando não há cláusula neste sentido, o juiz terá que arbitrar o valor que entende justo para o construtor pagar ao consumidor. Nestes casos os tribunais têm entendido que a justa indenização devida ao comprador deve ser calculada considerando o valor de mercado de locação de imóvel similar multiplicado pela quantidade de meses de atraso na entrega.

Um detalhe importante é que alguns construtores não fazem constar do contrato qual seria a data certa da entrega do imóvel, contudo, na publicidade, estabelecem uma data absolutamente irreal.

Este tem sido um grave erro por parte dos construtores. É que a Lei estabelece que a publicidade é considerada como parte do contrato, portanto, valerá como se ouvesse uma clásula neste sentido. Assim, em muitas situações, os consumidores estão recebendo dos contrutores valores realmente elevados como indenização pelo atraso na entrega da obra.

Portanto, importa registrar que é importante para o consumidor guardar também os folhetos e anúncios do imóvel adquirido, além, claro, dos demais documentos de praxe.

Texto enviado ao JurisWay em 3/11/2006. - por Danilo Santar.

sábado, 22 de novembro de 2014

APARTAMENTO NOVO - Um dormitório ganhou destaque no mercado.


Novos prédios na Bela Vista, em São Paulo: segmento do um dormitório impulsionou as vendas do ano passado,


O Secovi São Paulo, que reúne as empresas do setor imobiliário paulistano, divulgou nesta semana seu balanço anual de 2013. O destaque foi o aumento da oferta de imóveis de um dormitório, que representou 28% do total de lançamentos do ano passado.  Foram eles os principais responsáveis pela elevação de 23,6% na venda anual de novas unidades.
Nas grandes cidades, há uma forte tendência de as pessoas viverem sozinhas. Segundo o IBGE, há quase 8 milhões de brasileiros solitários. No Sudeste, são cerca de 13%. Esse perfil surgiu pelo aparecimento de novos arranjos, baseados em estilos de vida que fogem da família tradicional composta por casal e filhos sob o mesmo teto. Hoje, há ,solteiros por vocação, ,divorciados por opção, gays que preferem viver a sós e assim por diante. A maior longevidade da população também incluiu os idosos entre os interessados em apartamentos compactos, tanto porque seus filhos já não moram com eles quanto por terem se tornado viúvos. Fora isso, o primeiro imóvel dos recém-casados e recém-juntados costuma ser o de quarto único, que é o que dá para pagar quando se está começando a vida. Por ser o perfil mais versátil do mercado, o um dormitório agrada ainda os investidores, aqueles que não compram para morar, mas para alugar ou revender.
O curioso dessa história é que o preço médio do metro quadrado de um dormitório é mais caro que o preço do metro quadrado de dois, de três e até de quatro dormitórios. Segundo dados da Embraesp, enquanto o preço do metro quadrado do dormitório único fica em 11.106 reais, o preço do metro quadrado do quatro dormitórios custa 9.717 reais. Ainda assim, no cômputo geral, o de um dormitório é o que cabe no bolso: pode ser comprado, em média, por 447.500 reais, enquanto o de quatro quartos sai por cerca de 1.784.000 reais.
Para as incorporadoras, é mais caro construir unidades de apenas um quarto do que com dois ou mais quartos e esse custo acaba repassado no preço final. Soma-se a isso o fato de haver uma grande demanda por esse produto e de normalmente serem erguidos em terrenos bem localizados e, portanto, mais caros. Os departamentos de marketing capricham na embalagem, vendendo esses mini apartamentos como studios. Os studios são uma espécie de nova geração do um dormitório, ainda mais compacta que os construídos na década passada. Esse modelo encolheu, em média, dez metros quadrados. As áreas úteis que eram de 52 metros quadrados em 2004 passaram para 41 metros quadrados no ano passado. Até as garçonières do começo do século passado eram mais espaçosas.
FONTE: Site da Veja, 13/02/2014 às 13:13 \ Valorização

IMÓVEL - devo ou não investir?

O investimento certo!
Nos últimos anos o ramo imobiliário está sofrendo fortes transformações reais e agradáveis, desde 2006 vem se apresentar como um setor promissor em todos os sentidos. No ano de 2007 entrou para a história como sendo o de oportunidade de negócios que mais atraiu investimentos (revenda) ou para perpetuar moradia. Empresas de pequeno porte alcançaram o status de médio e as de médio se transformaram grandes ou ainda incorporadoras sempre visando uma fatia da população menos favorecida financeiramente, o foco de público variou de acordo com a estratégia de comercialização. 

O publico investidor até 130 mil recebeu subsídios consideráveis das instituições bancários com taxas atrativas e condições irrecusáveis, já os investidores acima de 131 mil procuram empreendimentos na base de 350 mil. Com vista na atual condição de negocio as empresas de renome se tornaram grifes ou se preferir estilo de vida. Fortaleceram-se ainda mais, muitas abriram seu capital e hoje opera na BM&F (ações). De acordo com está evolução o ano de 2008 foi ainda mais sedutor, após o Governo Federal se propor a injetar alguns milhões de reais e noticiar em cadeia nacional que o Brasil se transformará em um canteiro de obras, o que se pode esperar a não ser condições ainda mais favoráveis para aquisição e comercialização de imóveis de todo tipo e padrão. E não é só isto, o tempo para saldar a dívida da casa própria pode chegar até 300 meses e melhorar sensivelmente o fluxo financeiro do futuro proprietário o que também facilitará a inserção de novos investidores (pessoas que procuram dobrar seu capital em um curto período de tempo). 

O investidor que a muito estava fora do setor imobiliário aos poucos planeja o seu retorno e mais promovem aplicações cada vez mais audaciosas, igual a do economista o Sr. Marco Antônio Montignoni que com pouco capital (se tornou um dos donos do Shopping Páteo Higienópolis) – (matéria: + dinheiro Folha de São Paulo 26Nov07). 

Para pessoas que possuem um capital guardado este é o momento de fazer investimentos, tendo em vista que é um mercado que opera somente em progressão e nunca em regressão e se o empreendimento for adquirido na planta o lucro (retorno é ainda mais atrativo). 

Porém vale ressaltar que diante dos diversos lançamentos imobiliários que estão acontecendo é aconselhável o investidor optar por empresas de nome no mercado com uma saúde financeira sólida (capital aberto preferencialmente) e clientes satisfeitos, como a AGRE. Nos dias de hoje é possível investir em um imóvel de R$ 500.000,00 na planta após 30 meses (período da finalização da obra e entrega das chaves) o valor será de R$ 900.000,00 dependendo da região que estiver localizado, uma valorização de 80% do valor investido. 

Antes de aplicar em ações e fundo de previdência privada, avalie o quanto quer obter de lucro. Frase: "Grandes realizações não são feitas por impulso, mas por uma soma de pequenas realizações” (Vincent Van Gogh).

IMÓVEL FINANCIADO - 7 dicas para não perder o seu imóvel.

Para muitos, o financiamento imobiliário é o empurrão que faltava para a compra de um imóvel. No entanto, a falta de planejamento e outros pequenos deslizes no processo de contratação do crédito podem ser suficientes para transformar o sonho da casa própria em um pesadelo para o mutuário.
Desde 2004, o Brasil possui uma legislação bastante rígida com os devedores inadimplentes. Ao mesmo tempo em que essas leis permitiram a queda dos juros no financiamento dos imóveis também tornaram mais fácil para os bancos retomarem os bens de mutuários devedores.
De acordo com Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABNH), bastam três prestações do financiamento não pagas para que o imóvel possa ser retomado pelos credores. Caso seja a vontade do banco, rapidamente esse imóvel poderá ir a leilão, com o posterior despejo do mau pagador.
Abaixo, especialistas em financiamento imobiliário explicam como evitar os principais erros no crédito imobiliário:

1.    Fique de olho nas exigências
Antes de começar a cogitar o crédito imobiliário como recurso para a compra de seu imóvel, leve em conta todas as características exigidas pelas instituições financeiras.  Os bancos privados, geralmente, financiam apenas 80% do imóvel. Na Caixa Econômica Federal é possível fazer financiamento de até 90% do valor de compra. Em geral, a primeira prestação mensal da parcela financiada não pode, por lei, ultrapassar 30% da renda líquida do comprador. O mais recomendado é ficar bem abaixo desse limite. Uma boa sugestão é tomar um empréstimo com um prazo de pagamento maior para diminuir o valor de cada prestação. Depois, caso queira amortizar a dívida mais rapidamente, o mutuário poderá fazê-lo a partir de uma negociação com o banco. Para avaliar se liberam ou não um empréstimo, cada banco utiliza critérios próprios. Mas nenhum concede crédito para pessoas que tem o nome no SPC ou Serasa. Caso esse seja seu caso, será necessário pagar para limpar o nome antes de tomar o empréstimo.

2.    Tome o crédito certo
Na hora de escolher a melhor linha de crédito imobiliário, abuse dos cálculos. Faça simulações, converse com especialistas e compare. A dica pode ser óbvia, mas muitas pessoas caem na inadimplência simplesmente porque não escolheram o melhor plano de financiamento. Aparentemente, as taxas de juros cobradas pelos bancos parecem bastante semelhantes. Mas, por muito pouco elas podem causar um rombo no seu orçamento. "Uma diferença de 1% nos juros pode significar até 50 mil reais em 20 anos", afirma Joe Powell, da consultoria Crédito Imobiliário Fácil. (Confira a matéria "Consiga um financiamento - sem dor de cabeça"). Outra dica é avaliar o custo total do crédito, o que inclui, além dos juros, uma taxa mensal cobrada pelo banco, outras taxas e seguros. Avalie também os sistemas de correção dos contratos. Segundo Raphael Rottgen, da consultoria Sagace, os contratos de juros prefixados ainda são muito caros no Brasil. Hoje o mais comum é que o banco cobre uma taxa fixa mais a TR (Taxa Referencial), que é pós-fixada. Como a TR é muito baixa e varia pouco de acordo com as oscilações da Selic, o risco da parcela pós-fixada é baixo e não compensa o aumento do custo do financiamento gerado pela taxa totalmente prefixada. Rottgen também aconselha os tomadores a evitar contratos de financiamento corrigidos pela Tabela Price e a optar pelos corrigidos pela SAC ou SACRE - porque os juros pagos vão diminuindo com o tempo.

3.    Tenha consciência de bolso
O principal escorregão dos mutuários inadimplentes é, sem sombra de dúvida, a falta de planejamento financeiro. "As pessoas se esquecem que estão contraindo uma dívida de longo prazo, algo que ele pode levar até algumas décadas para quitar", afirma Marcelo Prata, CEO da consultoria Canal do Crédito Imobiliário. Por isso, é importante colocar na ponta do lápis cada um de seus gastos mensais e sempre levar em conta a possibilidade de outros imprevistos. A prestação que hoje cabe perfeitamente no seu bolso pode se transformar em uma obrigação hercúlea em caso de perda de emprego, por exemplo. A recomendação dos especialistas é sempre ter uma poupança para superar eventuais obstáculos.

4.    Não fique com a corda no pescoço
"Muita gente usa tudo o que tem para a compra da casa e se assusta com as despesas de escritura, contrato de financiamento e I.T.B.I. (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis)", diz Prata, do Canal do Crédito Imobiliário. A dica é reservar pelo menos 5% do valor do imóvel para esses gastos. Outro ponto facilmente esquecido são os possíveis investimentos com o imóvel que está sendo comprado. "Pode ter custo de reforma, seguro e mudança. Tudo tem que ser levado em consideração", diz Raphael Rottgen, da consultoria Sagace. Além disso, se você optar por bancos privados, pelo menos 20% do valor do imóvel terá que sair do seu bolso logo de cara. Os recursos do FGTS podem ajudar a compor a entrada.

5. Não se apresse
Uma prática bastante comum nas transações imobiliárias que dependem de financiamento é a assinatura de um contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Mas não assuma este compromisso antes da certeza de que você conseguirá o crédito no banco, aconselham os especialistas. "Vá até a agência bancária e peça uma análise prévia de seu perfil para checar se conseguirá o crédito", diz Delfino, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABNH). A mesma dica vale para o imóvel que será comprado. Verifique se ele tem todas as características exigidas pelos bancos. Para isso, sempre peça para consultar a certidão de matrícula com ônus e ações. Este documento possui informações essenciais para esta operação, como metragem do imóvel e sua situação jurídica. Dessa forma, o comprador não fica sujeito a comprar um imóvel que depois venha a ser penhorado na Justiça.

6.    Calcule o tempo
Fique atento para o prazo de liberação de crédito determinado nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Se a data prevista para a assinatura do contrato de financiamento superar este prazo, você pode ser penalizado. A solução é de Para muitos, o financiamento imobiliário é o empurrão que faltava para a compra de um imóvel. No entanto, a falta de planejamento e outros pequenos deslizes no processo de contratação do crédito podem ser suficientes para transformar o sonho da casa própria em um pesadelo para o mutuário.
Desde 2004, o Brasil possui uma legislação bastante rígida com os devedores inadimplentes. Ao mesmo tempo em que essas leis permitiram a queda dos juros no financiamento dos imóveis também tornaram mais fácil para os bancos retomarem os bens de mutuários devedores.
De acordo com Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABNH), bastam três prestações do financiamento não pagas para que o imóvel possa ser retomado pelos credores. Caso seja a vontade do banco, rapidamente esse imóvel poderá ir a leilão, com o posterior despejo do mau pagador.
Abaixo, especialistas em financiamento imobiliário explicam como evitar os principais erros no crédito imobiliário:

7.    Evite consórcios
Os consórcios estão longe de ter no exterior a popularidade que tem no Brasil. O custo para a aquisição de um imóvel parece ser bem menor - afinal, não há pagamento de juros, apenas de uma taxa de administração que varia entre 1,5% e 2,4% ao ano. Isso porque muitos consorciados não percebem que o dinheiro que pagam a cada mês ao consórcio não está sendo remunerado - ao contrário do que seria caso fosse depositado em alguma aplicação financeira. Esses recursos, na verdade, são aplicados pela própria administradora do consórcio, que fica com a remuneração. Para Raphael Rottgen, da Sagace, os consórcios são indicados apenas para quem quer ter uma espécie de poupança forçada e para quem não conseguiu outro tipo de crédito imobiliário no banco.

APARTAMENTOS NA PLANTA - Vale a pena o investimento?




Especialistas dizem que a compra de um apartamento na planta é um investimento interessante desde que haja uma boa expectativa de valorização.

O ano de 2010 começou com grande expectativa com relação ao mercado imobiliário no Brasil. Graças à recuperação da economia e a programas de incentivo à compra de imóveis para a baixa renda, como o "Minha Casa, Minha Vida", o setor reaqueceu e terminou o ano de 2012 como um dos mais movimentados da economia. 

A seu favor, há ainda a perspectiva de valorização de empreendimentos e terrenos graças aos impactos dos importantes eventos esportivos que ocorreram no país o que melhorou a infraestrutura de bairro de muitos pontos da cidade.

Não há dúvida que esse seja um bom momento para pensar em comprar imóveis, seja para morar ou para obter algum lucro com a valorização. Quando se fala em comprar um apartamento na planta, por exemplo, um bom trabalho de pesquisa pode significar lucro para o investidor. Logo de saída, ao entrar em um financiamento com essa característica, já se tem a perspectiva de uma valorização que vai de 50% a 80% entre o início das obras e a entrega do imóvel (em média, um período de 25 a 30 meses).

Fonte: Portal Exame

CASA PRÓPRIA, 22 conselhos de corretores para comprar seu imóvel

22 conselhos para chegar à casa própria,

As dicas dos corretores sobre imóveis na planta, apartamentos usados, lofts, contratos e financiamentos.

Kiko Ferrite
No fim de agosto, a Caixa Econômica Federal (CEF) suspendeu temporariamente o financiamento de imóveis para a classe média. A notícia ganhou impacto por ser a Caixa o principal agente financeiro do setor. Mas não é o único. Grandes bancos, que trabalham com recursos da caderneta de poupança, continuam com linhas de crédito do Sistema Financeiro da Habitação abertas aos interessados. A própria Caixa já está preparando sua entrada na área de consórcio de imóveis e abriu as torneiras para financiamento de reformas residenciais. Os diretores da CEF acenaram com a possibilidade de a instituição voltar a financiar a casa própria a partir do próximo ano. Obter o financiamento é apenas parte do caminho. Com o dinheiro na mão, as dúvidas sobre como comprar com segurança permanecem. VEJA levantou 22 questões práticas de potenciais compradores de imóveis e pediu a algumas das mais ativas imobiliárias do país que respondessem a elas.

Comprar imóvel pela internet é uma opção real? 
Não. É uma boa ferramenta de busca e comparação, mas o comprador não deve esperar nenhuma mágica, pois a escolha e a negociação exigem paciência e podem levar meses. Não se faz isso por e-mail. Os classificados dos jornais continuam sendo uma excelente fonte, sobretudo para os lançamentos. O que a internet facilita, nas grandes capitais, é o cruzamento de dados por localização, tamanho, preço e estado de conservação do imóvel. Uma boa corretora imobiliária, com profissionais que conheçam bem o mercado ou bairros específicos, é ainda insubstituível.


Diz-se que as características mais importantes de um imóvel são localização, localização e localização. Isso é verdade? 
Em grande parte, sim. Localização deve ser o primeiro fator a ser considerado pelo comprador. A segurança e a facilidade de acesso ao trabalho e à escola dos filhos, bem como a boa infra-estrutura de serviços do bairro, são fundamentais para a qualidade de vida e o valor do imóvel. Visite o local tanto durante o dia quanto à noite, para verificar como variam as condições de trânsito e barulho. Algumas áreas podem ser vítimas do próprio sucesso: crescem tanto que se tornam barulhentas e com trânsito infernal. Melhor sempre é comprar em bairros estabilizados.


Os riscos de comprar imóvel na planta são hoje maiores ou menores que no passado? 
Desde a quebra monumental da Encol, há quatro anos, o próprio mercado passou a se policiar melhor, mas ainda há uma dose de risco nas compras para entrega futura de apartamentos. Não existe aquisição 100% segura nessa modalidade. O conselho mais valioso é comprar de empresas com reputação de seriedade e solidez e livres de reclamações nos Procons. Os problemas mais comuns que acompanham a compra de apartamentos na planta são: atraso na entrega, alteração da metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades na prefeitura, reajustes não previstos em contrato e padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado. Sem falar, é claro, do risco de cair na mão de vigaristas que somem com o dinheiro dos clientes.


Como tornar a compra de apartamento na planta mais segura? 
A maneira mais cômoda (e mais cara) é fazer o chamado seguro de garantia de entrega. Essa modalidade custa de 1% a 3% do imóvel e é oferecida por inúmeras seguradoras. Outra abordagem é certificar-se dos bons propósitos das empresas vendedoras. As construtoras idôneas põem à disposição dos clientes seus balanços, demonstrativos financeiros e certidões negativas de débito com a Previdência e a Receita Federal. A existência de diversos empreendimentos anteriores de sucesso é um indicador que deve ser levado em conta. Se houver ações judiciais, embargos, disputas entre herdeiros e outras limitações legais ao uso do terreno ou do imóvel, evite fazer o negócio.


É normal o preço do imóvel variar durante a obra? 
Não é incomum. Nas obras contratadas "por empreitada", os reajustes são menos bruscos. Quando a compra é feita "a preço de custo", o valor efetivo da obra será repassado automaticamente aos futuros moradores. São muitas as variáveis: entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves. Por isso é bom (e não é caro) contratar um advogado para ajudar. 


Marcos Issa

Que cuidados tomar na hora da assinatura do contrato? 
Os contratos devem ser assinados na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Guarde uma via original e verifique se todas as assinaturas têm firma reconhecida.


O que são as plantas flexíveis? 
Muitas construtoras passaram a oferecer essa alternativa. São, em geral, apartamentos com disposição variável de dormitórios, suítes, salas ou escritório, dentro do mesmo espaço total. O cliente pode desenhar o apartamento a seu gosto. A desvantagem é que o preço do imóvel pode subir conforme as modificações. Além disso, na hora de vender, as alterações poderão ter pouca ou nenhuma valorização no mercado.


Quando é melhor comprar um imóvel usado? 
Há regiões em que a oferta de novas unidades é limitada. Além disso, os imóveis usados costumam ser mais baratos, obviamente, e permitem uma reforma personalizada. Há sempre o risco de existir alguma pendência anterior que impeça a transferência do bem para o comprador. O ideal é ter um advogado ou uma corretora para garantir a segurança do negócio.


Comprar um imóvel ocupado é arriscado? 
Se o morador for o proprietário, não há problema, porque sempre será possível negociar a desocupação como requisito para o pagamento. Se for um locatário, o melhor é não comprar.


Quem deve pagar a taxa de corretagem? 
Em geral a taxa de 6% é paga por quem vende o imóvel. Mas isso pode virar moeda de troca na hora da negociação. Há a possibilidade de o proprietário, por exemplo, aceitar uma oferta menor de preço e propor que a corretagem seja paga pelo comprador.


Como saber se a taxa de condomínio é abusiva? 
Não existe almoço grátis. Se o prédio estiver em condições desfavoráveis de conservação, saiba que cedo ou tarde haverá reformas e o custo delas será rateado entre os condôminos. Portanto, faça logo os ajustes no preço do apartamento, pois o valor baixo pode esconder as necessidades de reforma do prédio mais adiante. É fundamental também verificar a situação econômica do condomínio. Taxas muito altas de inadimplência indicam uma vizinhança com problemas financeiros crônicos, o que pode prejudicar o ambiente do edifício e pesar na conta do condomínio.


Os lofts estão muito na moda. Eles são mais caros por isso? 
Com pé-direito alto e grandes ambientes sem paredes, os lofts viraram uma opção de estilo de vida moderno. Sua origem está nos distritos de artistas de Nova York. No Brasil, adaptou-se esse conceito para prédios novos, tendo como principal atrativo a possibilidade de o morador dividir e preencher o espaço como quiser. Eles constituem uma boa opção para solteiros ou jovens casais, por serem erguidos em regiões com estrutura de serviços satisfatória, como lavanderias, restaurantes e supermercados. Se o casal não pretende ter filhos a curto prazo, o loft é uma alternativa interessante.


Quais são as desvantagens evidentes na compra de um loft? 
Não espere pagar menos por ele por causa da aparente falta de requinte. Nem espere vendê-lo por preço acima do de mercado apenas porque está na moda.


Quem vai comprar um imóvel deve dispor de quanto para a entrada? 
No caso da maioria dos imóveis na planta, os valores giram em torno de 20%. Quanto aos financiamentos bancários, esse valor é de no mínimo 50% do total. A linha de crédito do Sistema Financeiro da Habitação estabelece o seguinte critério: para o valor do imóvel entre o mínimo de 40 000 reais e o máximo de 300 000 reais, o valor de financiamento entre o mínimo de 20 000 reais e o máximo de 150 000 reais.


Qual o custo da contratação de um arquiteto? 
Os preços variam de acordo com o prestígio, a experiência profissional e a região do país. O Instituto de Arquitetos do Brasil tem uma tabela de preços médios de referência. Segundo ela, o custo de um projeto varia de 20 a 100 reais por metro quadrado. Uma consulta, para aspectos específicos, sai por 60 a 300 reais a hora.


O consórcio de imóveis funciona mesmo? 
Como os de carros, os consórcios de imóveis são fiscalizados mas não totalmente garantidos pelo governo. Ao escolher essa modalidade, é preciso checar a idoneidade e a saúde financeira da empresa que o organiza. Valem as mesmas regras de segurança das compras na planta.


Qual a vantagem do consórcio? 
O principal atrativo está no baixo valor das prestações. Enquanto um financiamento não sai por menos de 12% do preço total por ano, no consórcio se paga uma fração disso.


Os prazos são longos? 
Exatamente para poderem cobrar menos, as construtoras esticam os prazos de conclusão das obras vendidas por consórcio. Por isso, quem compra por essa modalidade tem de ter paciência para esperar – ou sorte, para ter sua cota contemplada logo, ou ainda algum dinheiro guardado para dar um lance vencedor.


Quais são as linhas de crédito disponíveis para a compra de imóveis? 
As duas principais linhas de crédito para aquisição de imóveis a longo prazo são: Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Carteira Hipotecária (CH). Algumas construtoras dispõem de linhas diretas de financiamento para imóveis de alto padrão na planta, mas os prazos em geral não ultrapassam seis anos. Tanto o SFH como a CH, que trabalham com recursos da caderneta de poupança, oferecem prazos de até quinze anos.


Quais os limites de financiamento? 
No caso do SFH, os financiamentos são concedidos para imóveis com valor entre 40 000 e 300 000 reais. O limite do financiamento é de 150 000 reais, com juros de 12% ao ano. A Carteira Hipotecária só pode ser usada para imóveis de valor superior a 300 000 reais. O valor máximo de financiamento é de 400 000 reais, com juros que variam de 14% a 15%. Ambos utilizam a TR como índice mensal de atualização monetária.


Que bancos oferecem esse tipo de financiamento? 
A Caixa Econômica Federal suspendeu, desde 31 de agosto, a concessão de financiamento para a classe média (renda mensal superior a 2 000 reais), concentrando-se em financiamentos para habitação popular. Os principais bancos que hoje operam no mercado imobiliário são Unibanco, BankBoston, Bradesco, Itaú, Nossa Caixa e Real.


Quanto um comprador de imóvel pode comprometer de sua renda para pagar as prestações? 
A experiência indica que o melhor parâmetro é mesmo aquele dado pelos bancos ao conceder financiamento: de 20% a 25%. Mesmo para aqueles casos de financiamento direto sem comprovação de renda ou alguma outra restrição, os especialistas do setor recomendam nunca comprometer mais que 30% da renda familiar na compra do imóvel.


FONTE:

REVISTA VEJA, reportagem de Edilson Pinto de Almeida e Claudia Granadeiro